การขายฝากกับการจำนองคืออะไร แตกต่างกันอย่างไร
ในวงการซื้อขายที่ดินนั้นมีคำศัพท์อยู่หลายคำที่ใช้กันเฉพาะในวงการซื้อขายที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น การขายฝาก การจำนอง กรรมสิทธิ์ โอนลอย หรืออื่นๆ ซึ่งมือใหม่บางครั้งยังไม่คุ้นกับคำศัพท์เหล่านี้ ทำให้การต่อรองหรือการซื้อขายนั้นผิดพลาดได้ จึงมีความจำเป็นมากที่เราจะต้องศึกษาคำศัพท์เหล่านี้ ซึ่งในบทความนี้เราจะมาทำความรู้จักคำว่า การขายฝากกับการจำนองว่าคืออะไร และแตกต่างกันอย่างไร
“คำที่ใช้กันเฉพาะในวงการซื้อขายที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น การขายฝาก การจำนอง”
ก่อนอื่นเราลองมาทำความเข้าใจความหมายของศัพท์ทั้งสองคำนี้ก่อนว่าคืออะไร
• การขายฝาก
การขายฝาก หมายถึง สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ โดยมีกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืนดังนี้
- อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน อาคาร ที่ดิน เป็นต้น โดยจะกำหนดสิทธิ์ไถ่ทรัพย์ในสัญญารได้ไม่เกิน 10 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย
- สังหาริมทรัพย์ กำหนดการใช้สิทธิ์ไถ่ได้ไม่เกินสามปีนับแต่เวลาซื้อขาย
ถ้าในสัญญามีกำหนดไถ่เกินกว่าที่กำหนด ให้ลดลงมาเป็นสิบปีและสามปีตามประเภททรัพย์ คู่สัญญาอาจทำสัญญากำหนดน้อยกว่าสิบปีหรือสามปีแล้วแต่กรณีหรืออาจขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่รวมกำหนดเวลาทั้งหมดที่ขยายแล้วต้องไม่เกินกว่ากฎหมายกำหนด
(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๔ ประกอบกับมาตรา ๔๙๕ และมาตรา ๔๙๖ วรรคหนึ่ง)
• การจำนอง
การจำนองคือการที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้อง ส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง
(ป.พ.พ. มาตรา 702)
แล้วการขายฝาก กับการจำนองต่างกันอย่างไร
จากข้อมูลตามกฎหมายที่กล่าวมาแล้วจะสรุปได้ว่า การขายฝากก็คือการขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไปยังผู้รับซื้อ โดยจะมีระยะเวลาในการไถ่ถอนพร้อมดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 10 ปี และ 3 ปีตามประเภทของทรัพย์สิน ซึ้งถ้าเกินกำหนดผู้รับซื้อสามารถยึดทรัพย์นั้นได้ “ซึ่งก็เปรียบเสมือนโรงจำนำนั้นเอง” แต่การจำนองจะเป็นการนำเอาสินทรัพย์มาเป็นหลักประกันให้ผู้รับจำนอง แต่ไม่โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไปยังผู้รับจำนอง “จึงทำให้ผู้รับจำนองยึดทรัพย์สินนั้นไม่ได้”
แล้วการขายฝาก กับการจำนอง อะไรดีกว่ากัน
หากจะมองถึงข้อดีนั้น ทั้งสองแบบจะมีข้อดีและข้อด้วยสวนทางกัน ซึ่งก็คือ
- การขายฝาก เหมาะกับผู้ที่ต้องการรับเงินเร็ว และมักจะได้วงเงินมากกว่าการจำนอง แต่จะมีข้อเสียเรื่องความปลอดภัยของสินทรัพย์ที่อาจเกินสัญญาได้
- การจำนองจะเหมาะกับผู้ที่ไม่ต้องการขายสินทรัพย์นั้น เพียงแต่อยากได้วงเงินจำนวนหนึ่ง ซึ่งข้อดีก็คือมีความปลอดภัยของสินทรัพย์ ว่าจะไม่ถูกยึดแน่นอน
จากข้อมูลทั้งหมดที่กล่าวมานั้น การจะเลือกขายฝาก หรือการจำนองก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของเจ้าของสินทรัพย์นั้น ว่าสามารถรับข้อดีข้อเสียของอย่างใดได้ เพื่อแลกกับวงเงินที่ต้องการครับ
